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Sie sind als Betreuer oder Bevollmächtigter für eine Person verantwortlich, die eine Immobilie besitzt — und stehen vor der Aufgabe, diese zu verkaufen. Was auf den ersten Blick wie ein normaler Immobilienverkauf aussieht, folgt im Betreuungsfall einem eigenen Regelwerk: Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen, und es genehmigt nur, wenn der Kaufpreis dem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert entspricht. Wer diesen Grundsatz unterschätzt, riskiert eine Ablehnung — und damit monatelange Verzögerungen, während laufende Heimkosten, Grundsteuer und Instandhaltungskosten weiterlaufen.
Nach § 1850 Nr. 1 BGB bedarf der Betreuer der Genehmigung des Betreuungsgerichts, wenn er über ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht der betreuten Person verfügen will — also auch für den Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses. Dieselbe Pflicht trifft eine Person, die mit einer Vorsorgevollmacht handelt, sofern das Vollmachtsdokument die Verfügung über Grundbesitz ausdrücklich einschließt.
Die Genehmigung ist kein bloßes Formalerfordernis. Das Gericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person dient und ob der vereinbarte Kaufpreis dem Wert des Grundstücks entspricht. Die Wertfrage ist dabei das eigentliche Nadelöhr: Ein Kaufpreis ohne erkennbare Grundlage wird nicht genehmigt. Dieser Hinweis dient der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung; im Einzelfall empfiehlt sich die Rücksprache mit dem zuständigen Gericht oder einem Rechtsanwalt. Stand: Oktober 2026.
Vor jedem Kaufangebot steht die Wertermittlung. Das ist im Betreuungsfall keine Option, sondern Voraussetzung: Das Betreuungsgericht benötigt eine belastbare Zahl, bevor es über den Antrag entscheiden kann — und eine nachvollziehbar hergeleitete, nicht eine geschätzte.
Der Verkehrswert wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, in Kraft seit Februar 2022) mit einem der drei anerkannten Verfahren ermittelt:
Das Betreuungsgericht schreibt kein bestimmtes Verfahren vor, erwartet aber Nachvollziehbarkeit: Das gewählte Verfahren muss begründet, die genutzten Daten müssen offengelegt sein. Ein Gutachten, das diese Anforderungen erfüllt, hat erheblich bessere Chancen als ein pauschales Bewertungsschreiben ohne methodische Grundlage.
Zwei Wege führen zum gerichtsfesten Verkehrswert:
Wer Zeit hat und ein Standardobjekt bewerten lassen will, wählt oft den Gutachterausschuss. Bei ungewöhnlichen Objekten oder engem Zeitrahmen ist ein freier Sachverständiger häufig die pragmatischere Wahl. Wichtig: Das Gutachten sollte zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht älter als sechs Monate sein — ältere Gutachten verlangen in aller Regel eine Aktualisierung.
Liegt der Verkehrswert vor, kann das Objekt angeboten werden. Der Kaufpreis darf den ermittelten Verkehrswert nicht ohne sachlichen Grund unterschreiten — ein unbegründeter Abschlag ist in aller Regel nicht genehmigungsfähig. Abweichungen nach unten, etwa wegen nachgewiesenem Sanierungsstau oder dauerhafter Vermietung mit eingeschränkter Verkäuflichkeit, müssen dokumentiert und im Antrag erklärt werden.
Ein in der Praxis häufiger Fehler: Der Käufer wird als gesichert behandelt, bevor die gerichtliche Genehmigung vorliegt. Der Kaufvertrag kann notariell vorbereitet und ein Angebot eingeholt werden — aber der Notar kann den Vertrag nicht beurkunden und keine Auflassungsvormerkung eintragen lassen, bevor das Gericht zugestimmt hat. Wer einem Kaufinteressenten feste Zusagen macht, bevor das Gericht entschieden hat, setzt sich — und unter Umständen die betreute Person — einem Haftungsrisiko aus.
Der Antrag auf gerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags wird beim Amtsgericht am Wohnsitz der betreuten Person gestellt — bei der zuständigen Betreuungsabteilung. Er kann formlos eingereicht werden, sollte aber vollständig sein, denn jede Nachfrage des Gerichts kostet Wochen.
Das Gericht kann zusätzliche Unterlagen anfordern oder ein eigenes Gutachten in Auftrag geben. Beides verlängert das Verfahren erheblich. Ein vollständiger Antrag wird in der Praxis erheblich schneller beschieden als ein lückenhafter — der Unterschied kann mehrere Monate betragen.
Das Betreuungsgericht prüft den Antrag nach pflichtgemäßem Ermessen und ist an keine starre Bearbeitungsfrist gebunden. Bei dringlichen Fällen — etwa drohender Zwangsversteigerung oder laufenden hohen Pflegeheimkosten ohne ausreichendes liquides Vermögen — kann die Dringlichkeit im Antrag ausdrücklich dargestellt werden. Typische Prüfpunkte:
Häufige Ablehnungsgründe aus der Begleitpraxis:
Eine Ablehnung ist nicht zwingend das Ende. In vielen Fällen reicht es, das Gutachten zu aktualisieren oder den Antrag um fehlende Angaben zu ergänzen. Die Hinweise des Gerichts sollten vollständig und zügig beantwortet werden. Die genauen Anforderungen können je nach Gericht und Einzelfall variieren; im Zweifelsfall empfiehlt sich anwaltliche Beratung. Stand: Oktober 2026.
Die gerichtliche Genehmigung wird mit Zustellung an den Betreuer wirksam, ist aber zunächst noch nicht rechtskräftig. Solange eine sofortige Beschwerde eingelegt werden kann — im Regelfall innerhalb eines Monats nach Zustellung an alle Beteiligten —, sollte der Notar den Kaufvertrag noch nicht vollziehen. In der Praxis warten viele Beteiligte auf die ausdrückliche Bestätigung der Rechtskraft durch das Gericht, bevor der Notar die nächsten Schritte einleitet.
Erst wenn die Genehmigung rechtskräftig ist, veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung, die Kaufpreiszahlung und schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das ist der Moment, in dem der Verkauf rechtlich vollzogen ist.
Für den Betreuer bedeutet das: Zwischen der gerichtlichen Genehmigung und dem vollständigen Vollzug liegen noch einmal mehrere Wochen. Ein Kaufinteressent, der auf einen frühen Übergabetermin drängt, drängt auf etwas, das der Betreuer allein nicht beschleunigen kann. Das klar und früh zu kommunizieren ist Teil der Aufgabe — und schützt vor unnötigen Haftungsrisiken.
Aus der Begleitung von Immobilienverkäufen im Betreuungsfall lassen sich typische Stolperstellen benennen — ohne dass ein einzelner Fall gemeint wäre:
Wenn Sie als Betreuer, Bevollmächtigter oder Angehöriger vor der Aufgabe stehen, eine Immobilie im Betreuungsfall zu verkaufen, ist der erste konkrete Schritt die Wertermittlung — und die Klärung, ob alle Voraussetzungen für den Genehmigungsantrag bereits erfüllt sind.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Wir begleiten diesen Prozess: von der Verkehrswertermittlung über die Vorbereitung des Genehmigungsantrags bis zum Vollzug. Außerhalb von Baden-Württemberg arbeiten wir mit erfahrenen Partnern vor Ort zusammen, die mit den regionalen Gutachterausschüssen und Betreuungsgerichten vertraut sind. Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite, um Ihre Situation zu schildern — wir melden uns, um den sinnvollen nächsten Schritt zu klären.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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