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Die Eltern sind ins Pflegeheim gezogen. Die Wohnung steht leer, die Nebenkosten laufen weiter, und das Heim kostet mehr als die monatliche Rente. Der Verkauf der Immobilie scheint der einzige Weg – aber wer darf unterschreiben, und was braucht das Gericht, bevor es dem Verkauf zustimmt?
Dieser Artikel beschreibt den Ablauf so, wie er in der Praxis verläuft: von der Wertermittlung bis zum Vollzug im Grundbuch. Die rechtlichen Hinweise sind Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung.
Die Antwort hängt davon ab, welche rechtliche Grundlage Sie haben.
Wenn das Amtsgericht Sie als Betreuer mit dem Aufgabenkreis Vermögenssorge bestellt hat, sind Sie für den Verkauf zuständig. Aber allein entscheiden dürfen Sie nicht: Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft nach § 1850 Nr. 1 BGB. Das Betreuungsgericht muss zustimmen, bevor der Kaufvertrag wirksam wird. (Stand: Oktober 2026)
Wenn die betreute Person rechtzeitig eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht errichtet hat, die ausdrücklich Grundstücksgeschäfte einschließt, können Sie ohne gerichtlich bestellten Betreuer handeln. Der Notar prüft die Vollmacht vor der Beurkundung. Ob im Einzelfall zusätzlich eine gerichtliche Genehmigung nötig ist, hängt vom Inhalt der Vollmacht ab – lassen Sie das vor dem ersten Schritt klären. (Stand: Oktober 2026)
Das Betreuungsgericht genehmigt einen Verkauf nur, wenn der Kaufpreis dem Verkehrswert der Immobilie entspricht oder ihn übersteigt. Es gibt keine Ausnahme für Dringlichkeit oder finanzielle Not. Ein Kaufvertrag unter Verkehrswert wird nicht genehmigt – und ein abgelehnter Genehmigungsantrag kostet Zeit, die niemand hat.
Der Verkehrswert muss nachvollziehbar belegt sein. Gerichtlich anerkannt sind:
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 legt die anerkannten Bewertungsverfahren fest: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Ein belastbares Gutachten nennt das angewandte Verfahren und begründet die Wahl.
Praxishinweis: Beauftragen Sie das Gutachten, bevor Sie Kaufinteressenten ansprechen. Ein Angebot, das unter dem Gutachtenwert liegt, wird das Gericht nicht genehmigen – und dann haben Sie einen Interessenten verloren und müssen von vorn suchen.
Wenn ein Käufer gefunden ist, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Der Vertrag enthält einen ausdrücklichen Genehmigungsvorbehalt: Er wird erst wirksam, wenn das Betreuungsgericht zugestimmt hat. Der Notar kennt diesen Vorbehalt und formuliert ihn entsprechend – das ist Routine.
Was der Notar beim Beurkundungstermin benötigt:
Der Kaufpreis im Vertrag muss dem Verkehrswert entsprechen. Liegt er darunter, wird der Notar auf das Problem hinweisen – und das Gericht wird die Genehmigung verweigern.
Nach der notariellen Beurkundung stellt der Notar den Genehmigungsantrag beim zuständigen Betreuungsgericht – dem Amtsgericht am Wohnort der betreuten Person – oder Sie stellen ihn selbst. Der Antrag enthält:
Das Gericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person entspricht. Die Finanzierung eines Pflegeheimplatzes ist in der Regel eine überzeugende Begründung – aber formulieren Sie konkret: Welche Kosten entstehen monatlich? Reicht das sonstige Vermögen nicht aus? Über wie viele Jahre deckt der Erlös die Kosten?
Rechtsgrundlage: Genehmigungspflicht und Verfahren richten sich nach § 1850 BGB und § 1851 BGB. (Stand: Oktober 2026)
Das Betreuungsgericht erteilt die Genehmigung durch Beschluss. Dieser Beschluss wird Ihnen und dem Notar zugestellt. Aber: Ein Genehmigungsbeschluss ist nicht sofort vollziehbar.
Gegen den Beschluss kann in bestimmten Konstellationen Beschwerde eingelegt werden. Die Frist beträgt einen Monat nach Zustellung. Erst nach Ablauf dieser Frist ohne Beschwerde – oder nach rechtskräftiger Zurückweisung einer Beschwerde – kann der Kaufvertrag vollzogen werden.
In der Praxis vergehen zwischen dem Genehmigungsbeschluss und dem Vollzug typischerweise vier bis sechs Wochen. Der Käufer wartet – das ist vertraglich so vorgesehen. Erklären Sie dem Käufer beim Notartermin, wie der Zeitplan aussieht. Wer das nicht tut, riskiert Ungeduld und Rückzieher.
Sobald die Genehmigung rechtskräftig ist, vollzieht der Notar den Kaufvertrag:
Die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Ihr Satz wird von den Bundesländern eigenständig festgelegt; in Baden-Württemberg beträgt er derzeit 5,0 Prozent des Kaufpreises (vgl. § 11 GrEStG). (Stand: Oktober 2026)
Ein Verkehrswertgutachten ist eine Momentaufnahme. Liegt der Kaufpreis viele Monate nach der Gutachtenerstellung deutlich darunter, wird das Gericht fragen. Marktveränderungen können eine Begründung sein – aber nur mit aktuellem Nachweis, etwa aus der Bodenrichtwertdatenbank des zuständigen Gutachterausschusses.
Wenn mehrere Betreuer bestellt sind oder neben einem Betreuer auch Bevollmächtigte handeln, können Meinungsverschiedenheiten entstehen. Klären Sie frühzeitig, wer in welchem Aufgabenkreis zuständig ist und wer beim Notartermin unterschreibt. Das Betreuungsgericht löst Konflikte – aber das kostet Zeit, und die läuft.
Mobiliar, Fahrzeuge, persönliche Gegenstände: Der Betreuer ist für das gesamte Vermögen der betreuten Person verantwortlich – nicht nur für die Immobilie. Ein Leerverkauf des Grundstücks löst die Frage nach dem Hausrat nicht automatisch. Regeln und dokumentieren Sie die Räumung separat, bevor der Käufer einzieht.
Das ist selbstverständlich – aber in der Praxis nicht immer selbstverständlich gelebt. Der Verkaufserlös gehört ausschließlich der betreuten Person und ist auf ihr Konto zu leiten. Der Betreuer legt darüber Rechenschaft gegenüber dem Betreuungsgericht ab. Jede Abweichung ist ein erhebliches Haftungsrisiko.
Eine realistische Orientierung:
Realistisch sind sechs bis achtzehn Monate vom ersten Gutachtenauftrag bis zur Eigentumsumschreibung. Wer die Heimkosten mit dem Erlös decken muss, sollte das Gutachten so früh wie möglich beauftragen – jede früher eingesparte Woche am Anfang verkürzt die Wartezeit am Ende.
immozeit begleitet Betreuer, Bevollmächtigte und Angehörige durch diesen Prozess: von der Koordination des Sachverständigengutachtens über die Vermarktung bis zur Vorbereitung des Notartermins. Sitz ist in Kornwestheim; außerhalb von Baden-Württemberg arbeitet immozeit mit erfahrenen Partnern vor Ort zusammen.
Weil das Betreuungsgericht den Kaufpreis am Verkehrswert misst, beginnt hier kein Verkauf ohne belastbare Wertermittlung. Das ist keine Absicherung – das ist die Voraussetzung dafür, dass die Genehmigung erteilt wird.
Wenn Sie wissen möchten, wie der Ablauf für die konkrete Immobilie aussieht und wie lange er realistischerweise dauert: Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Wir melden uns in der Regel innerhalb eines Werktags.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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