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Wer als rechtlicher Betreuer oder Bevollmächtigter eine Immobilie für eine betreute Person veräußern muss, steht vor einer Aufgabe, die weit über den üblichen Immobilienverkauf hinausgeht. Neben dem Marktgeschehen, dem Notar und dem Finanzamt tritt eine weitere Instanz: das Betreuungsgericht. Ohne dessen Genehmigung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam – und ein Vollzug vor Rechtskraft der Genehmigung kann zu persönlicher Haftung des Betreuers führen. Dieser Beitrag erklärt den Ablauf in der gesetzlich vorgesehenen Reihenfolge, benennt die maßgeblichen Normen und gibt Orientierung für die Praxis. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Das Bürgerliche Gesetzbuch schützt das Vermögen betreuter Personen durch ein gestuftes Genehmigungssystem. Für den Immobilienverkauf sind zwei Normen zentral:
Hintergrund ist der Grundsatz der Vermögenssorge: Der Betreuer verwaltet fremdes Vermögen und ist gegenüber der betreuten Person sowie – im Rahmen der Rechnungslegungspflicht nach § 1863 BGB – auch gegenüber dem Gericht rechenschaftspflichtig. Ein Verkauf unterhalb des Verkehrswerts ohne gerichtliche Billigung wäre ein Verstoß gegen diese Pflichten und kann Schadensersatzansprüche begründen.
Für Bevollmächtigte mit einer Vorsorgevollmacht gilt: Ob und in welchem Umfang eine gerichtliche Genehmigung erforderlich ist, hängt vom genauen Wortlaut der Vollmacht und vom Einzelfall ab. Im Zweifel sollte das Betreuungsgericht proaktiv einbezogen werden, auch wenn formal keine Betreuung besteht. Bitte klären Sie dies mit einem Rechtsanwalt oder Notar.
Das Betreuungsgericht genehmigt einen Verkauf nur, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert der Immobilie widerspiegelt oder ihn zumindest nicht wesentlich unterschreitet. Ohne eine nachvollziehbare Wertermittlung fehlt dem Gericht die Grundlage für seine Prüfung – und dem Betreuer die Absicherung gegen spätere Vorwürfe.
Die anerkannten Wertermittlungsverfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 2021) geregelt. Sie kennt drei Verfahren:
Für das Betreuungsgerichtsverfahren empfiehlt sich in aller Regel ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines zertifizierten Immobiliengutachters. Dieses Gutachten schützt den Betreuer, weil er nachweisen kann, dass er auf einer fundierten Grundlage gehandelt hat. Manche Gerichte akzeptieren auch qualifizierte Maklereinschätzungen, doch ein Vollgutachten ist die sicherere Wahl – und in der Praxis oft die schnellere, weil Rückfragen des Gerichts ausbleiben.
immozeit begleitet Betreuer und Angehörige in Baden-Württemberg von der ersten Einschätzung bis zur Vorlage beim Gericht und arbeitet außerhalb des eigenen Kerngebiets mit erfahrenen Partnern zusammen, die die lokalen Märkte kennen.
Sobald der Verkehrswert feststeht, kann die Immobilie am Markt angeboten werden. Dabei gilt: Der erzielte Kaufpreis sollte den gutachterlich festgestellten Verkehrswert nicht wesentlich unterschreiten. Ein Abschlag von mehr als zehn Prozent wird von vielen Gerichten kritisch gesehen und bedarf einer nachvollziehbaren Begründung – etwa ein dokumentierter Renovierungsstau, der im Gutachten bereits berücksichtigt ist, oder besondere Marktbedingungen.
Praktische Hinweise für diese Phase:
Ist ein Käufer gefunden und der Kaufpreis ausgehandelt, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. An dieser Stelle entfaltet § 1850 Nr. 1 BGB seine volle praktische Bedeutung: Der Kaufvertrag ist zunächst schwebend unwirksam. Der Notar wird dies im Vertrag ausdrücklich aufführen und alle weiteren Vollzugshandlungen – insbesondere die Treuhandanweisung und die Eigentumsumschreibung – unter den Vorbehalt der betreuungsgerichtlichen Genehmigung stellen.
Der Käufer muss darüber informiert sein und akzeptiert durch seine Unterschrift, dass bis zur Rechtskraft der Genehmigung keine endgültige Bindung besteht. In der Praxis kommt es selten zu Problemen, wenn der Ablauf transparent kommuniziert wird – erfahrene Kaufinteressenten kennen das Verfahren.
Nach der Beurkundung stellt der Betreuer beim zuständigen Betreuungsgericht – in der Regel das Amtsgericht am Wohnort der betreuten Person – den Antrag auf Genehmigung des Kaufvertrags. Der Antrag sollte enthalten:
Das Gericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person dient und ob der Kaufpreis angemessen ist. Es kann eigene Sachverständige hinzuziehen, Auskünfte einholen oder eine Anhörung ansetzen. Wie lange das Verfahren dauert, hängt von der Auslastung des jeweiligen Gerichts und der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen ab.
Aus der Praxis: Reichen Sie die Unterlagen so vollständig wie möglich ein. Jede Nachforderung des Gerichts verlängert das Verfahren und kann dazu führen, dass der Käufer ungeduldig wird. Ein gut aufbereiteter Antrag mit übersichtlicher Zusammenfassung erleichtert dem Rechtspfleger die Arbeit und beschleunigt die Entscheidung.
Erteilt das Gericht die Genehmigung, ergeht ein Genehmigungsbeschluss. Dieser Beschluss wird dem Betreuer und in der Regel auch der betreuten Person (soweit verfahrensfähig) sowie einem etwaigen Verfahrenspfleger zugestellt.
Nun beginnt eine kritische Frist: Nach § 63 FamFG beträgt die Beschwerdefrist einen Monat ab Bekanntgabe des Beschlusses. Erst wenn diese Frist abgelaufen ist – oder alle Beteiligten auf Rechtsmittel verzichtet haben –, ist der Beschluss rechtskräftig. (Stand: September 2026)
Erst ab Rechtskraft darf der Kaufvertrag vollzogen werden. Ein Notar, der vor Rechtskraft den Kaufpreis freigibt oder die Auflassung erklärt, handelt pflichtwidrig. Auch der Betreuer darf auf Vollzug nicht drängen, bevor die Rechtskraft eingetreten ist. In der Praxis hinterlegen viele Notare den Kaufpreis treuhänderisch und geben ihn erst nach Nachweis der Rechtskraft frei.
Mit Rechtskraft des Genehmigungsbeschlusses kann der Notar alle ausstehenden Vollzugshandlungen vornehmen. Der Ablauf nach Rechtskraft im Überblick:
Auch die Auflassung nach § 1851 Nr. 1 BGB ist genehmigungspflichtig. In der Praxis wird diese Genehmigung häufig zusammen mit der Kaufvertragsgenehmigung erteilt; wenn nicht, ist vor Vollzug sicherzustellen, dass auch für diesen Schritt eine rechtskräftige Genehmigung vorliegt.
Liegt zwischen Anschaffung und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre, kann der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG (privates Veräußerungsgeschäft) steuerpflichtig sein – auch wenn der Betreuer handelt. Ausnahmen gelten für selbstgenutzte Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen. Der Betreuer sollte diesen Punkt frühzeitig mit einem Steuerberater klären, damit die Steuerlast bei der Vermögensplanung berücksichtigt werden kann. Diese Hinweise dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine steuerliche Beratung. Stand: September 2026.
Häufig steht der Immobilienverkauf im Betreuungsfall unter Zeitdruck, weil laufende Pflegeheimkosten das liquide Vermögen aufzehren. Das ist verständlich – und zugleich ein Grund, die Abläufe besonders sorgfältig zu steuern, denn Hast führt regelmäßig zu Lücken in der Dokumentation, die das Gerichtsverfahren verlängern statt verkürzen.
Alle Rechtshinweise in diesem Beitrag dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Stand: September 2026.
Sie stehen vor einem Immobilienverkauf im Betreuungsfall? Schildern Sie uns Ihre Situation kurz über das Formular auf dieser Seite – wir melden uns zeitnah und besprechen mit Ihnen die nächsten Schritte, ohne Verpflichtung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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